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Com puc calcular el valor fiscal del meu habitatge ?

Quin és el valor fiscal mínim que ha de constar a l’escriptura de compravenda?

Com es calcula el valor fiscal mínim? Com evitar una liquidació complementaria? Quins són els coeficients multiplicadors de l’any 2020?

A l’escriptura hi ha de constar el preu de la compravenda acordat entre les parts.

No obstant, en cas de que Hisenda consideri que el preu és inferior al valor real de l’immoble (valor de mercat) efectuarà una comprovació de valors i si el valor fiscal és inferior al preu escripturat et presentarà una liquidació complementaria i t’exigirà l’impost, interessos i sancions corresponents.

En conseqüència, determinar el valor fiscal mínim que ha de constar a l’escriptura a efectes d’evitar una liquidació complementaria és una operación molt simple:

  • Valor cadastral x coeficient multiplicador.

Necessites dues dades:

     1. Valor cadastral de l’immoble que podràs identificar en el rebut de l’IBI (busca on consta “VALOR CADASTRAL”)

     2. Coeficient multiplicador que depèn de tres variables:

          a. Terme municipal per codi postal.

          b. Classe d’immoble: si és un local comercialaparcament o d’ús genèric (resta d’immobles, com els habitatges).

          c. En cas de successions (herències), el coeficient s’ha de multiplicar per 0,8.

          Aquí trobaràs els coeficients multiplicadors per cada municipi:

En cas d’amarradors o de terrenys rústics o construccions rústiques, has de tenir els mòduls establerts per l’Agència Tributaria de Catalunya.

Exemple de càlcul del valor fiscal mínim per un habitatge de Griona, codi postal 17003:

Si és per una compravenda o una donació:

  • Rebut de l’IBI indica valor dadastral de 45.000 eur.
  • Coeficient multiplicador, per Girona 17003 i ús genèric: 3,41

Per tant, el valor fiscal mínim que ha de constar a l’escriptura és:

  • 45.000 eur X 3,41 = 153.450 eur.

Si és per una herència, el càlcul és el mateix, simplement has de multiplicar el resultat per 0,8:

  • 153.450 eur X 0,8 = 122.760 eur.

Amb tot, has de tenir en compte que si l’Administració efectua una liquidació complementaria i no hi estàs d’acord, tens l’opció de promoure el que es denomina procediment de taxació pericial contradictòria que es regula a l’art. 135 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, General Tributaria i els arts. 161 i 162 del RD 1065/2007, de 27 de juliol, pel què s’aprova el Reglament general de les actuacions i els procediments de gestió i inspecció tributaria.

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Cómo calcular la Plusvalía Municipal en Girona

Cárlculo de la Plusvalía en Girona

En este artículo vamos a entrar a fondo en el cálculo de la Plusvalía Municipal en Girona con las dos nuevas fórmulas aprobadas por el Real Decreto-Ley 26/2021.

Quiere vender un piso, ha heredado una vivienda o ha decidido hacer una donación, así deberá liquidar la Plusvalía Municipal en Girona

Vamos al cálculo con un ejemplo:

Existen dos fórmulas de cálculo y como contribuyentes, podemos elegir la que nos sea más beneficiosa para nuestro caso: Las denominamos como las fórmulas OBJETIVA Y LA REAL

LA FORMULA OBJETIVA

Para realizar este cálculo necesitará conocer la base imponible de la vivienda y el tipo impositivo que ha fijado el Ayuntamiento de Girona.

  1. Calcularemos la Base Imponible en función de los años de posesión del inmueble y del coeficiente correspondiente aplicado por el Decreto.

Estos coeficientes podrán ser modificados a la baja por los Ayuntamientos hasta un 15% para adaptarlos a la realidad inmobiliaria.

Fuente: BOE
  1. Al resultado del cálculo anterior, aplicaremos el tipo impositivo que ha determinado el Ayuntamiento. En el caso de Girona es del 30%.

Por ejemplo, si tenemos una vivienda en propiedad desde hace 10 años y su valor catastral es de 200.000€, el cálculo será el siguiente:

Base imponible: 200.000€ x 0,08% = 16.000€

La cuota tributaria se obtendrá de la siguiente manera: 16.000€ x 30% = 4800€

LA FORMULA REAL

Para calcular la Plusvalía Municipal en Girona con la fórmula REAL, precisaremos de la siguiente información: años de posesión del inmueble, ganancia patrimonial, porcentaje del valor catastral del suelo y tipo impositivo.

  1. Calcularemos la ganancia patrimonial que obtendríamos con la venta restando el precio de transmisión con el precio de adquisición.
  2. Calcularemos la base imponible multiplicando la ganancia patrimonial por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
  3. Aplicaremos el tipo impositivo del Ayuntamiento de Girona.

Tomando como referencia el ejemplo anterior, con esta fórmula los cálculos serían los siguientes.

Si compró la vivienda por 150.000€ y al cabo de 10 años la quiere vender por 200.000€, la ganancia patrimonial que obtendría sería de 50.000€.

Y si suponemos que el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total es del 40%; la base imponible sería de 20.000€.

Tras aplicar el tipo impositivo, la cuota tributaria saldrá de 6000€.

BONIFICACIONES al impuesto de Plusvalía Municipal en Girona.

Existen Bonificaciones el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El Ayuntamiento aplicará las bonificaciones y descuentos que correspondan en los diferentes tributos municipales.

Gozarán de una bonificación en la cuota del impuesto los sujetos pasivos por transmisiones de terrenos y transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, y siempre y cuando el bien inmueble en cuestión hubiera sido la vivienda habitual del transmitente o constituyente en el momento del fallecimiento, realizados a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes, de acuerdo con el siguiente cuadro:
Valor del suelo del inmueble Porcentaje de bonificación
Hasta 9.946,85 EUR 50%
Si excede de 9.946,85 EUR 20%
También podrá disfrutar de esta bonificación con las mismas condiciones de los cónyuges, la pareja de hecho del causante que lo acredite mediante la correspondiente inscripción en el registro municipal de parejas de hecho.
En aquellos supuestos en los que el sujeto pasivo sea el cónyuge, pareja de hecho o pareja estable del causante y ya fuera copropietario con anterioridad a la transmisión, de al menos un 50% de la vivienda habitual, la bonificación será del 90% . Habrá en este caso, que también sea la vivienda habitual de adquirente.
Se entenderá como vivienda habitual la residencia en figurase empadronado el transmitente en el momento del fallecimiento. También se entenderá como vivienda habitual un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento siempre que esté situadas en el mismo edificio o complejo urbanístico de la vivienda.

Legislación

  • Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
  • Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

Y, ¿en qué casos NO se paga el impuesto de plusvalía municipal en Girona?


Existen casos de exención en los que este pago no se lleva a cabo, y es cuando el propietario ha vendido a pérdida. Estas eventualidades han de ser demostradas.

También están exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de:

  • La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
  • Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto Histórico-Artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, según lo establecido en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han hecho a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles.
    Se entenderá cumplido este último requisito cuando dichas obras se hayan realizado durante el período de acreditación del incremento del valor, previa obtención de la correspondiente licencia municipal, y el coste de las obras realizadas sea superior al cien por cien del valor catastral del inmueble.
    Se deberá solicitar dentro del plazo establecido para la autoliquidación del impuesto.
  • Las transmisiones realizadas por personas físicas en ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
    Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
    No es aplicable esta exención cuando el deudor o garante transmitiendo o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. Sin embargo, si con posterioridad se comprueba lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.
    A estos efectos, se considera vivienda habitual aquella en que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante al menos los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si éste fuera inferior a los dos años.
    En cuanto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscritos.
    La concurrencia de los requisitos previstos anteriormente acreditará por transmitiendo ante la Administración tributaria municipal.
  • También están exentos de este impuesto los incrementos de valor, cuando la condición de sujeto pasivo recaiga sobre las personas o entidades:
  • El Estado, la Generalitat de Catalunya, la Diputación de Girona y el Consejo Comarcal del Gironès, y los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de la Generalidad de Cataluña y las entidades locales.
  • El Ayuntamiento de Girona y las entidades locales integradas o que formen parte, y también sus entidades de derecho público de carácter análogo a los organismos autónomos del Estado.
  • Las instituciones que tengan la calificación de benéficas o benéfico-docentes.
  • Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las Mutualidades de Previsión Social reguladas por el RD legislativo 6/2004, de 29 de octubre
  • Las personas, entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.
  • Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las mismas.
  • La Cruz Roja Española.
  • Las entidades sin ánimo de lucro que cumplan con los requisitos establecidos en la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y incentivos fiscales de mecenazgo.

Legislación

  • Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
  • Ordenanza municipal reguladora del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

En un solo clic, nos encargamos de la venta y la liquidación de la Plusvalía municipal en Girona. Contacte ahora con nosotros

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