En aquest article entrarem a fons en el càlcul de la Plusvàlua Municipal a Girona amb les dues noves fórmules aprovades pel Reial decret llei 26/2021.
Vol vendre un pis, ha heretat un habitatge o ha decidit fer una donació, així haurà de liquidar la Plusvàlua Municipal a Girona
Anem al càlcul amb un exemple:
Existeixen dues fórmules de càlcul i com a contribuents, podem triar la que ens sigui més beneficiosa per al nostre cas: Les denominem com les fórmules OBJECTIVA I LA REAL
LA FÓRMULA OBJECTIVA
Per a realitzar aquest càlcul necessitarà conèixer la base imposable de l’habitatge i el tipus impositiu que ha fixat l’Ajuntament de Girona.
- Calcularem la Base Imposable en funció dels anys de possessió de l’immoble i del coeficient corresponent aplicat pel Decret.
Aquests coeficients podran ser modificats a la baixa pels Ajuntaments fins a un 15% per a adaptar-los a la realitat immobiliària.
- Al resultat del càlcul anterior, aplicarem el tipus impositiu que ha determinat l’Ajuntament. En el cas de Girona és del 30%.
Per exemple, si tenim un habitatge en propietat des de fa 10 anys i el seu valor cadastral és de 200.000€, el càlcul serà el següent:
Base imponible: 200.000€ x 0,08% = 16.000€
La quota tributària s’obtindrà de la següent manera: 16.000€ x 30% = 4800€
LA FÓRMULA REAL
Per a calcular la Plusvàlua Municipal a Girona amb la fórmula REAL, precisarem de la següent informació: anys de possessió de l’immoble, guany patrimonial, percentatge del valor cadastral del sòl i tipus impositiu.
- Calcularem el guany patrimonial que obtindríem amb la venda restant el preu de transmissió amb el preu d’adquisició.
- Calcularem la base imposable multiplicant el guany patrimonial pel percentatge que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total.
- Aplicarem el tipus impositiu de l’Ajuntament de Girona.
Prenent com a referència l’exemple anterior, amb aquesta fórmula els càlculs serien els següents.
Si va comprar l’habitatge per 150.000€ i al cap de 10 anys la vol vendre per 200.000€, el guany patrimonial que obtindria seria de 50.000€.
I si suposem que el percentatge que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total és del 40%; la base imposable seria de 20.000€.
Després d’aplicar el tipus impositiu, la quota tributària sortirà de 6000€.
BONIFICACIONS al impost de Plusvàlua Municipal a Girona.
Existeixen Bonificacions l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana.
L’Ajuntament aplicarà les bonificacions i descomptes que corresponguin en els diferents tributs municipals.
Gaudiran d’una bonificació en la quota de l’impost els subjectes passius per transmissions de terrenys i transmissió o constitució de drets reals de gaudi limitatius del domini, i sempre que el bé immoble en qüestió hauria estat l’habitatge habitual del transmitent o constituent en el moment de la defunció, realitzats a títol lucratiu per causa de mort a favor dels descendents i adoptats, els cònjuges i els ascendents i adoptants, d’acord amb el següent quadre:
Valor del sòl de l’immoble Percentatge de bonificació
Fins a 9.946,85 EUR 50%
Si excedeix de 9.946,85 EUR 20%
També podrà gaudir d’aquesta bonificació amb les mateixes condicions dels cònjuges, la parella de fet del causant que ho acrediti mitjançant la corresponent inscripció en el registre municipal de parelles de fet.
En aquells supòsits en els quals el subjecte passiu sigui el cònjuge, parella de fet o parella estable del causant i ja fos copropietari amb anterioritat a la transmissió, d’almenys un 50% de l’habitatge habitual, la bonificació serà del 90% . Hi haurà en aquest cas, que també sigui l’habitatge habitual d’adquirent.
S’entendrà com a habitatge habitual la residència en figurés empadronat el transmitent en el moment de la defunció. També s’entendrà com a habitatge habitual un traster i fins a dues places d’aparcament sempre que estigui situades en el mateix edifici o complex urbanístic de l’habitatge.
Legislació
- Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals
- Ordenança fiscal reguladora de l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana
I, en quins casos NO es paga l’impost de plusvàlua municipal a Girona?
Existeixen casos d’exempció en els quals aquest pagament no es duu a terme, i és quan el propietari ha venut a pèrdua. Aquestes eventualitats han de ser demostrades.
També estan exempts d’aquest impost els increments de valor que es manifestin a conseqüència de:
La constitució i transmissió de drets de servitud.
Les transmissions de béns que es trobin dins del perímetre delimitat com a conjunt Historicoartístic, o hagin estat declarats individualment d’interès cultural, segons el que s’estableix en la Llei 16/1985, de 25 de juny, del Patrimoni Històric Espanyol, quan els seus propietaris o titulars de drets reals acreditin que han fet al seu càrrec obres de conservació, millora o rehabilitació en aquests immobles.
S’entendrà complert aquest últim requisit quan aquestes obres s’hagin realitzat durant el període d’acreditació de l’increment del valor, prèvia obtenció de la corresponent llicència municipal, i el cost de les obres realitzades sigui superior al cent per cent del valor cadastral de l’immoble.
S’haurà de sol·licitar dins del termini establert per a l’autoliquidació de l’impost.
Les transmissions realitzades per persones físiques en ocasió de la dació en paga de l’habitatge habitual del deutor hipotecari o garant d’aquest, per a la cancel·lació de deutes garantits amb hipoteca que recaigui sobre la mateixa, contretes amb entitats de crèdit o qualsevol altra entitat que, de manera professional, realitzi l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris.
Així mateix, estaran exemptes les transmissions de l’habitatge en què concorrin els requisits anteriors, realitzades en execucions hipotecàries judicials o notarials.
No és aplicable aquesta exempció quan el deutor o garant transmetent o qualsevol altre membre de la seva unitat familiar disposi d’altres béns o drets en quantia suficient per a satisfer la totalitat del deute hipotecari i evitar l’alienació de l’habitatge. Es presumirà el compliment d’aquest requisit. No obstant això, si amb posterioritat es comprova el contrari, es procedirà a girar la liquidació tributària corresponent.
A aquest efecte, es considera habitatge habitual aquella en què hagi figurat empadronat el contribuent de manera ininterrompuda durant almenys els dos anys anteriors a la transmissió o des del moment de l’adquisició si aquest fos inferior als dos anys.
Quant al concepte d’unitat familiar, s’estarà al que es disposa en la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i de modificació parcial de les lleis dels imposts de societats, sobre la renda de no Residents i sobre el Patrimoni. A aquest efecte, s’equipararà el matrimoni amb la parella de fet legalment inscrits.
La concurrència dels requisits previstos anteriorment acreditarà per transmetent davant l’Administració tributària municipal.
També estan exempts d’aquest impost els increments de valor, quan la condició de subjecte passiu recaigui sobre les persones o entitats:
L’Estat, la Generalitat de Catalunya, la Diputació de Girona i el Consell Comarcal del Gironès, i els organismes autònoms de l’Estat i les entitats de dret públic d’anàleg caràcter de la Generalitat de Catalunya i les entitats locals.
L’Ajuntament de Girona i les entitats locals integrades o que formin part, i també les seves entitats de dret públic de caràcter anàleg als organismes autònoms de l’Estat.
Les institucions que tinguin la qualificació de benèfiques o benèfic-docents.
Les entitats gestores de la Seguretat Social i les Mutualitats de Previsió Social regulades pel RD legislatiu 6/2004, de 29 d’octubre
Les persones, entitats al favor de les quals s’hagi reconegut l’exempció en tractats o convenis internacionals.
Els titulars de concessions administratives *revertibles respecte dels terrenys afectes a aquestes.
La Creu Roja Espanyola.
Les entitats sense ànim de lucre que compleixin amb els requisits establerts en la Llei 49/2002, de 23 de desembre, de règim fiscal de les entitats sense fins lucratius i incentius fiscals de mecenatge.
Legislació
- Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals.
- Ordenança municipal reguladora de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana.