PMF

La signatura del contracte de compravenda suposa la prestació formal del consentiment i, amb això, el lliurament, d’una banda, de l’habitatge, a través del lliurament de claus i, per un altre, del pagament del preu, ja pel comprador, ja pel banc que financi l’operació a través del préstec hipotecari.

Per tant, és el moment en el qual ja no podem tirar-nos enrere. És per això que convé donar-li la major formalitat possible, i tenir en compte:

• Que el contracte pot formalitzar-se en un document privat, sense intervenció d’un notari i amb la sola intervenció del venedor i el comprador. Això només serà possible quan la venda no es financi amb préstec hipotecari, perquè aquest precisa en tot cas d’una escriptura pública i inscripció en el Registre de la Propietat.

És per això que la compravenda d’habitatges generalment es formalitza en escriptura pública.

No obstant això, en casos de vendes sobre pla se sol acudir al contracte privat per a formalitzar el lliurament de quantitats a compte del preu, i l’obligació de construir i lliurar.

És important saber que, atorgat un document privat, qualsevol de les parts podrà exigir a l’altra que es procedeixi a la seva elevació a document públic, podent, en cas que l’altra part es negui, sol·licitar la intervenció judicial. Cal tenir en compte que per a inscriure la compra en el Registre de la Propietat serà sempre necessari l’atorgament d’escriptura pública.

La regla general és que el contracte de compravenda d’habitatges es formalitzi en escriptura pública, document públic autoritzat pel notari, qui recull la voluntat de les parts, emet judici d’identitat i capacitat d’aquestes, redacta el document conforme al volgut per elles o segons la minuta per ells presenta[1]dona i ajustant-se als requisits legals, i fa a les parts els advertiments corresponents a les obligacions que a càrrec de cadascuna d’elles resulten de la celebració del contracte.

La intervenció del notari donarà autenticitat al contingut del document, de manera que el que davant el notari declarin i facin el comprador, el venedor i, en el seu cas, el banc que concedeixi el préstec hipotecari, serà recollit en l’escriptura, la qual servirà de prova enfront de tots del fet que motiva el seu atorgament i de la seva data, i cap de les parts podrà negar enfront de l’altra que va fer les declaracions que consten en l’escriptura.

L’atorgament de l’escriptura equival al lliurament de l’habitatge, i generalment l’import del preu es lliura al venedor en presència del notari.

El notari haurà d’identificar en l’escriptura el preu, fent constar si aquest es va rebre amb anterioritat o en el moment de l’atorgament de l’escriptura, la quantia, així com els mitjans de pagament emprats –p. ex. metàl·lic, xec bancari nominatiu o al portador, transferència bancària, ingrés o domicilia[1]*ción en compte…–.

En el cas que el preu hagi estat satisfet amb anterioritat al moment de l’atorgament de l’escriptura, el notari farà constar la data o dates en què es va fer i el mitjà de pagament emprat en cadascuna d’elles.

Abans d’autoritzar l’escriptura el notari demanarà al Registre de la Propietat una nota simple que acrediti la titularitat i càrregues de la finca, i immediatament després d’haver-se signat, si les parts no diuen el contrari, remetrà al Registre de manera telemàtica l’escriptura autoritzada, evitant així que, ja celebrat el contracte, el comprador pogués quedar afectat per algun embargament o càrrega del venedor que accedís al Registre amb posterioritat a la compra.

És important saber que l’elecció del notari correspon en principi a qui vagi a satisfer els seus honoraris, i si el venedor és un empresari i el contracte se celebra baix *concidiones generals de contractació com ocorre quan es compra a una promotora, o quan contractem un préstec hipotecari, l’elecció correspon a l’adquirent.

Finalment hem d’assenyalar que qualsevol que hagi estat la forma de celebració del contracte, el venedor queda obligat pels vicis o defectes ocults de l’habitatge, encara que els ignorés, podent el comprador optar entre desistir del contracte, abonant-se-li les despeses que va pagar, o rebaixar una quantitat proporcional del preu segons el parer de perits.

Concretament, el venedor respondrà en el cas que no es compleixin els objectius de qualitat en l’espai interior habitable fixats pel Govern conformement a la legislació vigent.

A més, el promotor, el constructor i la direcció tècnica de l’edifici responen solidàriament enfront dels compradors i enfront de tercers adquirents pels danys causats pels defectes constructius estructurals durant un termini de deu anys, per danys que resultin de defectes que afectin l’habitabilitat de l’edifici durant un termini de tres anys, i per danys causats en defectes d’acabat per termini d’un any, estant a més obligats a contractar les corresponents assegurances.