PMF

En l’actualitat, la compra d’un habitatge comporta  gairebé sempre l’obtenció d’un préstec hipotecari a través del qual finançar l’adquisició. El banc prestador abona l’import del preu al venedor, i el comprador queda obligat a retornar al banc el pagat, abonant un interès  determinat.

El banc garanteix la devolució amb una hipoteca, la qual li permetrà exigir la venda de l’habitatge en cas que el comprador no atengui els terminis de devolució del préstec, per a d’aquesta manera cobrar-se amb el preu que s’obtingui.

En la cerca del préstec hipotecari a través del qual finançar l’adquisició de l’habitatge que comprem, haurem de tenir en compte:

• Que el banc a qui sol·licitem el préstec exigirà per a donar-nos-el que tinguem l’habitatge inscrit al nostre nom. Generalment, la celebració del contracte de compravenda i el lliurament del préstec amb la constitució de la garantia hipotecària es produeixen de manera simultània, de manera que al temps de l’atorgament de l’escriptura acudeixen al notari el venedor, el comprador i l’apoderat del banc, que procedirà a lliurar l’import del preu al venedor.
• Que els contractes de préstec hipotecari són generalment contractes d’adhesió que inclouen condicions generals, algunes de les quals poden ser abusives. En aquest punt s’ha de tenir present el que s’estableix per la legislació de protecció de consumidors i usuaris. Pot ocórrer que l’habitatge que anem a adquirir estigui gravada amb la hipoteca que va constituir el venedor per a finançar la seva adquisició o, si es tracta d’habitatge nou, amb la hipoteca que va constituir el promotor per a finançar la construcció.

En tals casos és important saber que el comprador no està obligat a subrogar-se en el préstec hipotecari contractat pel venedor, sinó que podrà exigir que es cancel·li la hipoteca anterior, i obtenir un nou préstec hipotecari d’una altra entitat que li ofereixi millors condicions.

En aquells casos en els quals anem a subrogar[1]ens en el préstec contractat pel venedor o promotor, hem de tenir en compte:

• Que haurem d’exigir al venedor la presentació d’una certificació expedida pel banc creditor, de la qual resulti la quantitat que es troba pendent de pagament.
• Que podrem sol·licitar del banc que tingui la hipoteca del venedor o promotor una millora en el tipus d’interès i en les condicions del termini, i que en cas de negar-se a això, podrem sol·licitar d’un altre banc o entitat tals condicions, de manera que la nova entitat pagui a l’anterior l’import pendent de pagament i es col·loqui en el seu lloc com a creditora, amb les noves condicions més avantatjoses.

Tals operacions resulten pràcticament gratuïtes quan estan exemptes d’impostos, i els honoraris notarials i registrals i les comissions que poden cobrar els bancs per dur-les a terme estan molt reduïdes per llei.