PMF

La gestió del pagament dels impostos, és a dir, l’obtenció dels impresos d’autoliquidació, el càlcul de la quota, l’ingrés del seu import en l’entitat corresponent, i la presentació de l’imprès amb el pagament fet en l’oficina d’Hisenda, podrà ser realitzat bé pel propi comprador, bé per una gestoria, bé per la notaria en la que s’hagi atorgat l’escriptura si presta serveis de gestió.

L’elecció del sistema correspon al comprador, qui ha de saber:

• Que el lloc on s’ha de presentar l’imprès d’autoliquidació dels Impostos de Transmissions Patrimonials en cas de compra d’habitatge usat, i d’Actes Jurídics Documentats, en cas de compra d’habitatge nou, és: La Delegació d’Hisenda de la Comunitat Autònoma respectiva, si es tracta de capitals de província, L’Oficina Liquidadora de Districte, que s’emporta en els Registres de la Propietat, si es tracta de poblacions que no són capital de província.
• Que el pagament dels impostos de Transmissions Patrimonials i d’Actes Jurídics Documentats ha de realitzar-se en el termini de 30 dies hàbils (o el termini que tingui establert la Comunitat Autònoma competent) a comptar des de la data de l’atorgament de l’escriptura.

Els retards donaran lloc al fet que s’imposin recàrrecs. Que el pagament dels referits impostos és necessari perquè pugui dur-se a terme la inscripció del dret adquirit en el Registre de la Propietat.

Probablement la part més difícil en el procés d’adquisició d’un habitatge és triar l’habitatge adequat. Per a això cal realitzar una cerca detinguda, i així,COMPARAR les diferents possibilitats que ofereix el mercat.

RECONÈIXER amb detall les característiques físiques de l’habitatge.

ESBRINAR la situació jurídica de l’habitatge.

La cerca de l’habitatge podem realitzar-la personalment o acudir a una AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA perquè dugui a terme la seva cerca. En aquest últim cas, l’agència ens presentarà diferents possibilitats de compra perquè nosaltres triem.

En aquest cas cal tenir en compte:

Que l’Agència Immobiliària és un intermediari entre el venedor i el comprador, i el que fa és posar a tots dos en contacte perquè, si els convé, signin un contracte de *compraven *ta. Per tant, hem de saber que qui embeni no és l’agència immobiliària, sinó el propietari de l’habitatge, o l’empresa promotora.

Que l’Agència generalment contracta els seus serveis al venedor, de manera que serà aquest el que haurà de satisfer els seus honoraris.

Que l’Agència Immobiliària podrà prestar serveis de gestió, de manera que ens ofereixi un determinat finançament hipotecari, la signatura de l’escriptura en un notari determinat, o la gestió del pagament dels impostos i presentació de l’escriptura en el Registre de la Propietat.

Tals serveis no són en cap cas obligatoris per al comprador, que podrà prescindir d’ells. EN TOT CAS, abans de signar cap contracte o de desemborsar cap quantitat de diners, haurem de consultar tota la documentació legal.

Els Registradors d’Espanya han editat una *guia amb la qual esvair qualsevol dubte.

Descarregar: Guia_como_comprar_una_vivienda_en_Espana-1

Per a això és imprescindible dur a terme una visita personal a l’habitatge que s’ofereix en venda, acudint a veure-la, comprovant que coincideix amb l’ofert, la qualitat dels seus materials, l’estat de les seves instal·lacions, el seu grau de conservació, lluminositat, vistes, entorn del qual gaudeix, sorolls, accés a mitjans de transport, etc. Qualsevol anomalia, no dubti a posar-la en coneixement del venedor, o del personal de l’agència que li ensenyi l’habitatge, i si no li convencen les seves explicacions faci’s acompanyar per un professional (arquitecte, aparellador).

En cas de noves promocions, quan la primera informació relativa a l’habitatge que puguem comprar, resulti de fullets informatius, serà necessari tenir en compte:

• Que el comprador podrà exigir del venedor els serveis, instal·lacions i formes de pagament que s’inclouen en l’oferta, promoció i publicitat de l’habitatge, encara que no es facin constar en la lletra del contracte que posteriorment se signi.
• Les empreses que duguin a terme activitats d’oferta, promoció i publicitat d’habitatges hauran de tenir a la disposició del públic la informació següent:

1. 1. El nom, raó social, domicili i, en el seu cas, les dades d’inscripció en el Registre Mercantil del venedor.
   2. Plànol general de l’emplaçament de l’habitatge i plànol de l’habitatge mateix, així com descripció i traçat de les xarxes elèctrica, d’aigua, gas, calefacció i garantia d’aquestes, i de les mesures de seguretat contra incendis amb què compta l’immoble. Descripció de l’habitatge amb expressió de la seva superfície útil, i descripció general de l’edifici en què es troba, de les zones comunes i dels serveis accessoris.
   3. Certificat d’eficiència energètica amb referència als materials emprats en la construcció de l’habitatge, inclosos els aïllaments acústics i tèrmics, i de l’edifici i zones comunes i serveis accessoris.
   4. Instruccions sobre l’ús i conservació de les instal·lacions que exigeixin algun tipus d’actuació o coneixement especial i sobre l’evacuació de l’immoble en cas d’emergència.
   5. Dades identificadores de la inscripció de l’immoble en el Registre de la Propietat, o expressió de no trobar-se inscrit en aquest.
   6. Preu total de l’habitatge i servei accessoris i forma de pagament

Per a conèixer bé l’habitatge que adquirirem no sols cal visitar-la, sinó que a més és imprescindible conèixer quina és la seva situació jurídica, és a dir, ESBRINAR: A qui pertany, i per tant, qui o qui són els seus propietaris. Si existeixen càrregues o gravàmens sobre aquesta, és a dir, si existeixen hipoteques, embargaments o altres càrregues que l’afectin. Si existeixen inquilins o posseïdors d’aquesta. Si està subjecta a algun règim especial, com ocorre amb els Habitatges protegits. En cas de tractar-se d’un pis en comunitat de propietaris, si està al corrent en el pagament de les quotes de comunitat. Si s’ha pagat per ella l’Impost sobre Béns immobles, l’antiga Contribució Urbana.

Tractant-se d’habitatges en construcció o noves, si s’ha contractat pel promotor una assegurança que cobreixi els danys que es puguin produir per defectes estructurals de l’edifici.

Tractant-se d’Habitatges protegits (VPO), o de Preu Taxat (*VPT), si existeix alguna prohibició de disposar sobre la mateixa, o si existeixen drets de tanteig i de retracte a favor de l’Administració Pública.

Per a conèixer tals circumstàncies ens hem de dirigir al REGISTRE DE LA PROPIETAT en el qual l’habitatge estigui inscrit. La informació podrem sol·licitar-la nosaltres mateixos, o ho podrà fer per nosaltres el venedor, l’agència immobiliària, o un gestor administratiu. En tot cas, la informació registral haurà de ser sol·licitada abans de lliurar quantitat o signar cap contracte.

Vegem com sol·licitar la informació registral: La informació podrà ser sol·licitada en qualsevol dels Registres de la Propietat d’Espanya, presentant una sol·licitud Personalment Per fax Per correu ordinari Per correu electrònic També pot sol·licitar informació dels Registres de la Propietat en el Portal corporatiu del Col·legi de Registradors d’Espanya: www.registradores.org. Si prefereix rebre la nota simple en anglès, pot usar el nou portal per a usuaris internacionals: https:// buyingahouse.registradores.org després d’emplenar un formulari de consulta, la mateixa serà redirigida al registre competent. Una vegada emesa i traduïda la nota simple li serà lliurada per mitjans electrònics. Podrà efectuar el pagament amb les principals targetes de crèdit. En el Servei de Consumidors del Col·legi de Registradors, en el telèfon gratuït 900 10 11 41, en la pàgina web www.registradors. *org així com en l’adreça de correu electrònic consultas@registradores.org, podrà obtenir informació sobre els Registres en la demarcació dels quals es troben els diferents carrers de les ciutats i pobles, de les adreces, telèfons i números de fax dels Registres, així com de les seves adreces de correu electrònic i, en general, sobre qualsevol altra qüestió de caràcter registral. 4

La informació registral podrà obtenir-se en forma de: Nota simple informativa, que inclourà la descripció de l’habitatge, situació d’aquesta, superfície, annexos, quota de participació en la propietat horitzontal, règim administratiu que pogués afectar-lo (si es tracta d’un habitatge protegit), hipoteques que puguin gravar-la, amb expressió de la responsabilitat hipotecària per principal, interessos i costes, i termini de durada, embargaments, servituds, possibles litigis sobre la propietat, afeccions fiscals i, en general, qualsevol circumstància que afecti la propietat de l’habitatge.

La nota informativa només té valor informatiu de manera que no podrà ser utilitzada en judici per a justificar la inexistència de càrregues o gravàmens –tot això sense perjudici de la responsabilitat del registrador pels danys ocasionats pels errors i omissions patits en la seva expedició–.

Certificació de domini i càrregues, la qual pot tenir un contingut més ampli que el de la nota simple, quan podrà incloure, si així se sol·licita i es justifica un interès en el seu coneixement, la reproducció literal de les inscripcions, o informació sobre l’historial no vigent de la finca. Per ser un document públic, signat pel registrador, la certificació permetrà acreditar en judici, i enfront de tercers, la llibertat o gravàmens d’una determinada finca.

Una de les maneres d’obtenir informació registral és sol·licitar una nota simple, que inclou les circumstàncies essencials relatives a la descripció, domini i càrregues de la finca. Per a conèixer bé l’habitatge que adquirirem no sols cal visitar-la, sinó que a més és imprescindible conèixer quina és la seva situació jurídica, esbrinant, entre altres coses, a qui pertany, els gravàmens sobre aquesta, si està subjecta a algun règim especial, si està al corrent en el pagament de les quotes de comunitat i en l’Impost sobre Béns immobles, o si existeix alguna prohibició de disposar sobre la mateixa. Podrà així mateix sol·licitar-se del registrador un informe escrit sobre la situació registral de la finca. O sol·licitar del registrador assessorament verbal, atès que aquest està obligat a informar verbalment de qüestions relatives a la situació registral de les finques, assessorament que en tot cas serà gratuït, i al qual el registrador haurà de dedicar almenys dues hores diàries.

En tot cas s’ha de tenir en compte que la informació registral se subministrarà de conformitat amb el que es preveu en la Legislació sobre Protecció de Dades de Caràcter Personal.

A més de consultar la situació de l’habitatge en el Registre, cal que el venedor ens subministri una certa documentació complementària, que en tot cas hem d’exigir:

La còpia autoritzada de l’escriptura pública en la qual es va formalitzar la seva adquisició, si es tracta d’habitatges de segona mà.
El rebut del qual resulti el pagament de l’última anualitat de l’Impost sobre Béns immobles, és a dir, de l’antiga contribució urbana.
Una certificació expedida pel secretari de la comunitat de propietaris, de la qual resulti que l’habitatge que adquirirem es troba al corrent en el pagament de les quotes de comunitat.
La manifestació formal i en document públic, que no existeixen constituïts sobre l’habitatge que adquirirem contractes de lloguer.
Tractant-se de l’adquisició d’habitatges per estrangers, pot entrar en joc la legislació relativa a la defensa nacional. Les restriccions només s’apliquen als estrangers NO COMUNITARIS, siguin o no residents a Espanya i es donen en els supòsits d’adquisicions en determinades zones –així, els termes municipals situats a Cartagena, Estret de Gibraltar, Badia de Cadis, Galícia, zones frontereres amb Portugal o França, les Illes i Ceuta i Melilla-.

En les zones estratègiques s’exigeix autorització militar prèvia perquè els estrangers puguin adquirir l’habitatge. A més, és obligatòria la inscripció de la compravenda en el Registre de la Propietat.

L’examen de la situació física i jurídica de l’habitatge que pretenem adquirir es fa més complex en aquells casos en els quals adquirim sobre pla, és a dir, en aquells casos en els quals l’habitatge de què es tracta encara no ha estat construïda. En tal cas, l’única descripció a la qual podrem accedir serà la que resulti del pla que el promotor ens mostri, i l’habitatge només existirà si el promotor compleix la seva obligació d’edificar d’acord amb el que s’estableix en els plans sobre els quals es va celebrar el contracte. PER AIXÒ, PER Al CAS QUE HÀGIM COMPRAT SOBRE PLÀNOL, no haurem de signar cap contracte, ni lliurar cap quantitat a compte.  Podrà sol·licitar-se del registrador un informe escrit sobre la situació registral de la finca, o bé, assessorament verbal sobre qüestions relatives a la situació registral de la finca. del preu sense prèviament comprovar el següent:

• Que la promotora amb la qual estem contractant existeix, i que la persona que signarà en el seu nom està facultada per a això. A tal fi haurem de consultar el Registre Mercantil, on l’empresa promotora haurà d’estar inscrita, i això, acudint a qualsevol Registre Mercantil, o a través de la pàgina www. registradores.org, des de la qual es pot obtenir informació sobre la inscripció de la societat, càrrecs d’administració, apoderats i estatuts. La consulta pot ser realitzada des del propi domicili i s’obtindrà la informació en línia, de manera immediata i a través d’Internet. L’abonament dels honoraris es realitza mitjançant un càrrec en targeta de crèdit. Tal comprovació, convenient en tot cas, es fa imprescindible en casos de vendes sobre pla. Que el solar sobre el qual es durà a terme l’edificació està inscrit a nom de la societat promotora amb la qual contractem, de manera que aquella sigui la seva propietària. A aquest efecte s’haurà de consultar el Registre de la Propietat en els termes abans assenyalats.
• Que l’edificació que s’aixecarà ha estat autoritzada per l’Ajuntament, mitjançant la concessió de la corresponent llicència. La comprovació de tal circumstància podrà obtenir-se a través del Registre de la Propietat, perquè si consta inscrita en el Registre la descripció de l’edifici futur és perquè prèviament s’ha justificat davant el registrador l’existència de la llicència, i l’inici de les obres d’acord amb el projecte aprovat. En cas que en el Registre no consti encara la descripció de l’edifici serà necessari acostar-se a l’Ajuntament per a comprovar que sobre el solar de què es tracti es pot construir. Si abans en cas que es dugui a terme la construcció de l’edifici ens exigeixen la signatura d’un contracte privat i l’abonament de quantitats a compte del preu, s’haurà de tenir en compte:
• • Que si el contracte inclou clàusules abusives aquestes es tindran per no posades, encara que el comprador les hagi signat, i es consideraran nul·les. Són tals, aquelles que permeten al promotor realitzar posteriors modificacions en el projecte sense que el consenti el comprador, les que estableixen la renúncia del comprador al dret a triar notari, les que estableixen l’obligació del comprador a subrogar-se en el préstec hipotecari contractat pel promotor, les que l’obliguen a contractar serveis accessoris, l’estipulació que el consumidor ha de carregar amb les despeses derivades de la preparació de la titulació que per la seva naturalesa corresponguin al professional (obra nova, propietat horitzontal, hipoteques per a finançar la seva construcció o la seva divisió i cancel·lació), la que imposi al consumidor el pagament de tributs en els quals:
  • En cas que l’habitatge que vulguem comprar no hagi estat construïda, l’única descripció a la qual podrem accedir serà la que resulti del pla que el promotor ens mostri, perquè l’habitatge només existirà si aquest compleix la seva obligació d’edificar d’acord amb el que s’estableix en els plans sobre els quals es va celebrar el contracte. el subjecte passiu és el professional o la que li imposi les despeses derivades de l’establiment dels accessos als subministraments generals de l’habitatge, quan aquesta hagi de ser lliurada en condicions d’habitabilitat.
  • En cas que es lliurin quantitats al promotor, es podrà exigir d’aquest que justifiqui que les ha dipositat en un compte especial de la qual només podrà disposar per a dur a terme la construcció, i que es contracti una assegurança o es constitueixi un aval que asseguri la seva devolució més un sis per cent per al cas que no es dugui a terme la construcció o es retardi el lliurament. Una vegada finalitzada la construcció, i abans de signar l’escriptura de compravenda, haurem d’exigir del venedor que justifiqui que l’obra ha estat acabada d’acord amb la descripció establerta en el pla, i que s’ha contractat una assegurança que cobreixi els danys que al comprador se li poguessin produir per defectes en la construcció. Tals circumstàncies podran comprovar-se a través d’una consulta al Registre de la Propietat, perquè si consta inscrita la terminació de l’edificació, és perquè prèviament s’ha justificat al registrador l’existència d’un certificat de final d’obra conforme amb el projecte aprovat, i la contractació de les assegurances. Per això, abans de signar l’escriptura, cal comprovar que s’ha inscrit el final de l’obra en el Registre de la Propietat

En l’actualitat, la compra d’un habitatge comporta  gairebé sempre l’obtenció d’un préstec hipotecari a través del qual finançar l’adquisició. El banc prestador abona l’import del preu al venedor, i el comprador queda obligat a retornar al banc el pagat, abonant un interès  determinat.

El banc garanteix la devolució amb una hipoteca, la qual li permetrà exigir la venda de l’habitatge en cas que el comprador no atengui els terminis de devolució del préstec, per a d’aquesta manera cobrar-se amb el preu que s’obtingui.

En la cerca del préstec hipotecari a través del qual finançar l’adquisició de l’habitatge que comprem, haurem de tenir en compte:

• Que el banc a qui sol·licitem el préstec exigirà per a donar-nos-el que tinguem l’habitatge inscrit al nostre nom. Generalment, la celebració del contracte de compravenda i el lliurament del préstec amb la constitució de la garantia hipotecària es produeixen de manera simultània, de manera que al temps de l’atorgament de l’escriptura acudeixen al notari el venedor, el comprador i l’apoderat del banc, que procedirà a lliurar l’import del preu al venedor.
• Que els contractes de préstec hipotecari són generalment contractes d’adhesió que inclouen condicions generals, algunes de les quals poden ser abusives. En aquest punt s’ha de tenir present el que s’estableix per la legislació de protecció de consumidors i usuaris. Pot ocórrer que l’habitatge que anem a adquirir estigui gravada amb la hipoteca que va constituir el venedor per a finançar la seva adquisició o, si es tracta d’habitatge nou, amb la hipoteca que va constituir el promotor per a finançar la construcció.

En tals casos és important saber que el comprador no està obligat a subrogar-se en el préstec hipotecari contractat pel venedor, sinó que podrà exigir que es cancel·li la hipoteca anterior, i obtenir un nou préstec hipotecari d’una altra entitat que li ofereixi millors condicions.

En aquells casos en els quals anem a subrogar[1]ens en el préstec contractat pel venedor o promotor, hem de tenir en compte:

• Que haurem d’exigir al venedor la presentació d’una certificació expedida pel banc creditor, de la qual resulti la quantitat que es troba pendent de pagament.
• Que podrem sol·licitar del banc que tingui la hipoteca del venedor o promotor una millora en el tipus d’interès i en les condicions del termini, i que en cas de negar-se a això, podrem sol·licitar d’un altre banc o entitat tals condicions, de manera que la nova entitat pagui a l’anterior l’import pendent de pagament i es col·loqui en el seu lloc com a creditora, amb les noves condicions més avantatjoses.

Tals operacions resulten pràcticament gratuïtes quan estan exemptes d’impostos, i els honoraris notarials i registrals i les comissions que poden cobrar els bancs per dur-les a terme estan molt reduïdes per llei.

La signatura del contracte de compravenda suposa la prestació formal del consentiment i, amb això, el lliurament, d’una banda, de l’habitatge, a través del lliurament de claus i, per un altre, del pagament del preu, ja pel comprador, ja pel banc que financi l’operació a través del préstec hipotecari.

Per tant, és el moment en el qual ja no podem tirar-nos enrere. És per això que convé donar-li la major formalitat possible, i tenir en compte:

• Que el contracte pot formalitzar-se en un document privat, sense intervenció d’un notari i amb la sola intervenció del venedor i el comprador. Això només serà possible quan la venda no es financi amb préstec hipotecari, perquè aquest precisa en tot cas d’una escriptura pública i inscripció en el Registre de la Propietat.

És per això que la compravenda d’habitatges generalment es formalitza en escriptura pública.

No obstant això, en casos de vendes sobre pla se sol acudir al contracte privat per a formalitzar el lliurament de quantitats a compte del preu, i l’obligació de construir i lliurar.

És important saber que, atorgat un document privat, qualsevol de les parts podrà exigir a l’altra que es procedeixi a la seva elevació a document públic, podent, en cas que l’altra part es negui, sol·licitar la intervenció judicial. Cal tenir en compte que per a inscriure la compra en el Registre de la Propietat serà sempre necessari l’atorgament d’escriptura pública.

La regla general és que el contracte de compravenda d’habitatges es formalitzi en escriptura pública, document públic autoritzat pel notari, qui recull la voluntat de les parts, emet judici d’identitat i capacitat d’aquestes, redacta el document conforme al volgut per elles o segons la minuta per ells presenta[1]dona i ajustant-se als requisits legals, i fa a les parts els advertiments corresponents a les obligacions que a càrrec de cadascuna d’elles resulten de la celebració del contracte.

La intervenció del notari donarà autenticitat al contingut del document, de manera que el que davant el notari declarin i facin el comprador, el venedor i, en el seu cas, el banc que concedeixi el préstec hipotecari, serà recollit en l’escriptura, la qual servirà de prova enfront de tots del fet que motiva el seu atorgament i de la seva data, i cap de les parts podrà negar enfront de l’altra que va fer les declaracions que consten en l’escriptura.

L’atorgament de l’escriptura equival al lliurament de l’habitatge, i generalment l’import del preu es lliura al venedor en presència del notari.

El notari haurà d’identificar en l’escriptura el preu, fent constar si aquest es va rebre amb anterioritat o en el moment de l’atorgament de l’escriptura, la quantia, així com els mitjans de pagament emprats –p. ex. metàl·lic, xec bancari nominatiu o al portador, transferència bancària, ingrés o domicilia[1]*ción en compte…–.

En el cas que el preu hagi estat satisfet amb anterioritat al moment de l’atorgament de l’escriptura, el notari farà constar la data o dates en què es va fer i el mitjà de pagament emprat en cadascuna d’elles.

Abans d’autoritzar l’escriptura el notari demanarà al Registre de la Propietat una nota simple que acrediti la titularitat i càrregues de la finca, i immediatament després d’haver-se signat, si les parts no diuen el contrari, remetrà al Registre de manera telemàtica l’escriptura autoritzada, evitant així que, ja celebrat el contracte, el comprador pogués quedar afectat per algun embargament o càrrega del venedor que accedís al Registre amb posterioritat a la compra.

És important saber que l’elecció del notari correspon en principi a qui vagi a satisfer els seus honoraris, i si el venedor és un empresari i el contracte se celebra baix *concidiones generals de contractació com ocorre quan es compra a una promotora, o quan contractem un préstec hipotecari, l’elecció correspon a l’adquirent.

Finalment hem d’assenyalar que qualsevol que hagi estat la forma de celebració del contracte, el venedor queda obligat pels vicis o defectes ocults de l’habitatge, encara que els ignorés, podent el comprador optar entre desistir del contracte, abonant-se-li les despeses que va pagar, o rebaixar una quantitat proporcional del preu segons el parer de perits.

Concretament, el venedor respondrà en el cas que no es compleixin els objectius de qualitat en l’espai interior habitable fixats pel Govern conformement a la legislació vigent.

A més, el promotor, el constructor i la direcció tècnica de l’edifici responen solidàriament enfront dels compradors i enfront de tercers adquirents pels danys causats pels defectes constructius estructurals durant un termini de deu anys, per danys que resultin de defectes que afectin l’habitabilitat de l’edifici durant un termini de tres anys, i per danys causats en defectes d’acabat per termini d’un any, estant a més obligats a contractar les corresponents assegurances.

Abans de comprar, és important tenir en compte que la celebració de qualsevol contracte de compravenda comporta l’obligació de pagar impostos, per la qual cosa convé quantificar anticipadament la quantitat a pagar.

El preu que figuri en l’escriptura de compravenda constituirà la base sobre la qual es calculi la quota de l’impost a pagar, encara que si aquesta quantitat és inferior al valor real, Hisenda girarà una liquidació complementària per la diferència.

Els impostos a pagar seran diferents segons es tracti de la compra d’un primer habitatge, realitzada directament al promotor, o de la compra d’habitatges de segona mà.

COMPRA D’HABITATGES NOUS:

• El comprador haurà d’abonar al venedor l’import de l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA). Aquest impost s’abonarà al venedor, a qui es lliurarà juntament amb el preu de venda.
• A més, el comprador haurà de pagar l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats que serà el 0,5% (la Comunitat Autònoma competent pot haver establert un tipus de gravamen diferent), sobre el valor declarat en l’escriptura pública. El pagament d’aquest impost haurà de ser autoliquidat en un imprès oficial, i ingressat en un compte de la Hisenda Pública, a través d’alguna de les entitats bancàries col·laboradores.

 COMPRA D’HABITATGES DE SEGONA MÀ:

• En aquells casos en què comprem habitatges usats al propietari d’aquestes, l’impost a pagar no serà l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA), sinó l’Impost de Transmissions Patrimonials, que s’abona a la Comunitat Autònoma en la qual es trobi l’habitatge adquirit, mitjançant l’autoliquidació del seu import en un imprès oficial, i ingrés d’aquell en un compte de la Hisenda Pública a través d’alguna de les entitats bancàries col·laboradores.
• Import: la seva quantia es fixa per aplicació del tipus de gravamen del 6% (la Comunitat Autònoma competent pot haver establert un tipus de gravamen diferent) sobre el valor declarat en l’escriptura pública.

L’ESCRIPTURA DE PRÈSTEC HIPOTECARI

Està subjecta al pagament de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, per una quota resultant de l’aplicació del tipus de gravamen del 0.5% (la Comunitat Autònoma competent pot haver establert un tipus de gravamen diferent) sobre el total import de la responsabilitat hipotecària, és a dir, no de la quantitat efectivament prestada, si no de la quantitat garantida per a la devolució del principal, dels interessos i de les costes d’execució. Les escriptures de novació, subrogació i cancel·lació de préstecs hipotecaris estan exemptes d’impostos. Finalment hem de tenir en compte que en cas que comprem Habitatges protegits (VPO), els tipus fiscals estaran generalment reduïts.

Una vegada hem signat l’escriptura de compravenda i la de préstec hipotecari, i ja pagats els impostos, encara queda un últim tràmit, que consisteix en la inscripció del dret que hem adquirit en el Registre de la Propietat.

Aquesta inscripció és necessària per a:

• Que el comprador quedi plenament protegit en el dret que ha adquirit, perquè només si inscriu el seu dret en el Registre:
  • Serà considerat com a únic i veritable propietari mentre no es declari el contrari en sentència judicial.
  • Quedarà protegit enfront dels creditors del venedor.
  • Quedarà protegit enfront de càrregues ocultes que poguessin afectar l’habitatge.
  • Podrà obtenir protecció judicial del seu dret en cas que sigui discutit per uns altres o es pertorbi la seva possessió.
  • Una vegada hagi inscrit el seu dret, ja ningú podrà adquirir amb eficàcia cap dret sobre el seu habitatge sense obtenir prèviament el seu consentiment.
• Que el comprador pugui obtenir un préstec hipotecari amb el qual finançar l’adquisició de l’habitatge, perquè només si el comprador inscriu el seu dret de propietat podrà el Banc inscriure la hipoteca que li garanteix la devolució del préstec. A més, una vegada s’ha realitzat la inscripció en el Registre, aquest comunica al Cadastre el canvi de titularitat de l’habitatge, de manera que el següent rebut de l’Impost sobre Béns immobles sigui ja girat a nom del comprador

Perquè pugui inscriure’s el dret de propietat en el Registre de la Propietat, cal que es presenti en l’Oficina Registral en el territori de la qual es trobi l’habitatge adquirit:

• Còpia autoritzada de l’escriptura pública de venda.
• Imprès d’Autoliquidació de l’Impost del qual resulti que s’ha efectuat l’ingrés de la quantitat autoliquidada.
• Últim rebut de l’IBI, a fi de poder fer constar en el Registre la referència cadastral de l’habitatge.

La presentació de tals documents pot realitzar-se:

• Directament pel comprador.
• Per una gestoria.
• Per la Notaria, si presta serveis de gestió.

En tot cas cal saber que una vegada presentat el document en el Registre, la inscripció haurà de ser practicada dins dels quinze dies hàbils següents.

La inscripció realitzada fora de termini pel registrador produirà una reducció d’aranzels d’un trenta per cent sense perjudici de l’aplicació del règim sancionador corresponent. El registrador comprovarà que el contracte s’ha celebrat amb tots els requisits que estableix la llei perquè tingui plena eficàcia i pugui accedir al Registre el dret de propietat del comprador, i si entén que el document té algun defecte que impedeix la seva inscripció (defectes de forma, falta de capacitat de les parts, falta d’adequació al contingut del Registre, etc.), haurà de notificar-lo de manera fefaent al *presentante del document i al notari autoritzador.

Podran esmenar-se els defectes preuats o, en cas de no estar d’acord amb la qualificació del registrador, podrà sol·licitar[1]la hi revisió de la qualificació pel registrador que, segons un quadre aprovat reglamentàriament, ha de substituir al que va qualificar; sense perjudici d’això, podrà presentar-se el corresponent recurs davant la Direcció General dels Registres i del Notariat o impugnar-se directament la qualificació negativa davant el Jutjat de Primera Instància de la capital de província corresponent al lloc on radiqui l’habitatge.

La compra d’un habitatge genera una sèrie de despeses per al comprador, que a vegades no se sap bé per què ni a qui es paguen, i que incrementen de manera sensible el desemborsament inicial que cal realitzar per a adquirir l’habitatge.

Per això convé distingir: A qui haig de pagar?

Al venedor, el preu de compra de l’habitatge. En cas que abans de l’atorgament de l’escriptura hàgim lliurat una quantitat a compte del preu, o que hàgim lliurat un senyal, el seu import haurà de descomptar-se de la quantitat a pagar en el moment de signar el contracte. Pot ocórrer que per a garantir que la venda conclourà, s’hagi celebrat un contracte d’arres, i per a això hàgim lliurat una quantitat al venedor.

En tal cas, tal quantitat es descomptarà del preu a abonar a la signatura, tenint en compte que si el comprador decideix no comprar, perdrà la quantitat, i que si és el venedor el que es tira enrere, haurà de retornar la quantitat doblegada.

A l’Agència Immobiliària. És important tenir en compte que qui ha de pagar-li els seus serveis és aquella part que els hagi contractat. Per tant, si és el venedor el que ha contractat l’Agència, com generalment ocorre, aquesta només podrà exigir els seus honoraris venedor, i mai del comprador. Els honora[1]*rios que correspongui percebre a l’Agència *Inmo[1]*biliaria únicament es reportaran si efectivament s’efectua la compravenda.

Al notari. El notari cobrarà els honoraris que segons el seu aranzel corresponguin per l’autorització de les escriptures de compravenda i de préstec hipotecari. És important saber que per llei, el pagament de tals honoraris correspon al venedor, quan es refereixin a l’autorització de l’escriptura, i al comprador, quan es refereixin a l’expedició de les còpies de l’escriptura. El comprador només haurà de pagar la totalitat dels honoraris del notari si així ho pacta expressament amb el venedor. L’import dels aranzels notarials es troba establert pel seu aranzel.

Als gestors, l’import dels seus serveis de gestió per al cas que s’hagin contractat. És molt important que exigim la presentació de les factures originals emeses pel notari i el registrador, així com la carta de pagament dels Impostos, de manera que sapiguem quant paguem per cada servei.

Al Registre de la Propietat haurem de pagar l’import dels honoraris corresponents a l’extensió de la inscripció del nostre dret i, si així s’hagués pactat, l’import dels honoraris corresponents a la inscripció de la hipoteca. L’import dels aranzels registrals es troba establert per un aranzel, a la disposició de l’usuari en cada oficina registral. Abans de realitzar cap pagament exigeixi vostè la presentació de les factures corresponents, amb desglossament dels conceptes corresponents, l’IVA, i la identitat i NIF de qui l’expedeix. En el cas de les expedides per notaris i registradors, si no està d’acord amb els conceptes pels quals se li cobra, o amb les quantitats, podrà presentar recurs contra ells en els termes que estableixen les normes que fixen el seu aranzel.