Guia sobre la compravenda d’habitatges a Catalunya
La gestió del pagament dels impostos, és a dir, l’obtenció dels impresos d’autoliquidació, el càlcul de la quota, l’ingrés del seu import en l’entitat corresponent, i la presentació de l’imprès amb el pagament fet en l’oficina d’Hisenda, podrà ser realitzat bé pel propi comprador, bé per una gestoria, bé per la notaria en la que s’hagi atorgat l’escriptura si presta serveis de gestió.
L’elecció del sistema correspon al comprador, qui ha de saber:
Els retards donaran lloc al fet que s’imposin recàrrecs. Que el pagament dels referits impostos és necessari perquè pugui dur-se a terme la inscripció del dret adquirit en el Registre de la Propietat.
Probablement la part més difícil en el procés d’adquisició d’un habitatge és triar l’habitatge adequat. Per a això cal realitzar una cerca detinguda, i així,COMPARAR les diferents possibilitats que ofereix el mercat.
RECONÈIXER amb detall les característiques físiques de l’habitatge.
ESBRINAR la situació jurídica de l’habitatge.
La cerca de l’habitatge podem realitzar-la personalment o acudir a una AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA perquè dugui a terme la seva cerca. En aquest últim cas, l’agència ens presentarà diferents possibilitats de compra perquè nosaltres triem.
En aquest cas cal tenir en compte:
Que l’Agència Immobiliària és un intermediari entre el venedor i el comprador, i el que fa és posar a tots dos en contacte perquè, si els convé, signin un contracte de *compraven *ta. Per tant, hem de saber que qui embeni no és l’agència immobiliària, sinó el propietari de l’habitatge, o l’empresa promotora.
Que l’Agència generalment contracta els seus serveis al venedor, de manera que serà aquest el que haurà de satisfer els seus honoraris.
Que l’Agència Immobiliària podrà prestar serveis de gestió, de manera que ens ofereixi un determinat finançament hipotecari, la signatura de l’escriptura en un notari determinat, o la gestió del pagament dels impostos i presentació de l’escriptura en el Registre de la Propietat.
Tals serveis no són en cap cas obligatoris per al comprador, que podrà prescindir d’ells. EN TOT CAS, abans de signar cap contracte o de desemborsar cap quantitat de diners, haurem de consultar tota la documentació legal.
Els Registradors d’Espanya han editat una *guia amb la qual esvair qualsevol dubte.
Descarregar: Guia_como_comprar_una_vivienda_en_Espana-1
Per a això és imprescindible dur a terme una visita personal a l’habitatge que s’ofereix en venda, acudint a veure-la, comprovant que coincideix amb l’ofert, la qualitat dels seus materials, l’estat de les seves instal·lacions, el seu grau de conservació, lluminositat, vistes, entorn del qual gaudeix, sorolls, accés a mitjans de transport, etc. Qualsevol anomalia, no dubti a posar-la en coneixement del venedor, o del personal de l’agència que li ensenyi l’habitatge, i si no li convencen les seves explicacions faci’s acompanyar per un professional (arquitecte, aparellador).
En cas de noves promocions, quan la primera informació relativa a l’habitatge que puguem comprar, resulti de fullets informatius, serà necessari tenir en compte:
Per a conèixer bé l’habitatge que adquirirem no sols cal visitar-la, sinó que a més és imprescindible conèixer quina és la seva situació jurídica, és a dir, ESBRINAR: A qui pertany, i per tant, qui o qui són els seus propietaris. Si existeixen càrregues o gravàmens sobre aquesta, és a dir, si existeixen hipoteques, embargaments o altres càrregues que l’afectin. Si existeixen inquilins o posseïdors d’aquesta. Si està subjecta a algun règim especial, com ocorre amb els Habitatges protegits. En cas de tractar-se d’un pis en comunitat de propietaris, si està al corrent en el pagament de les quotes de comunitat. Si s’ha pagat per ella l’Impost sobre Béns immobles, l’antiga Contribució Urbana.
Tractant-se d’habitatges en construcció o noves, si s’ha contractat pel promotor una assegurança que cobreixi els danys que es puguin produir per defectes estructurals de l’edifici.
Tractant-se d’Habitatges protegits (VPO), o de Preu Taxat (*VPT), si existeix alguna prohibició de disposar sobre la mateixa, o si existeixen drets de tanteig i de retracte a favor de l’Administració Pública.
Per a conèixer tals circumstàncies ens hem de dirigir al REGISTRE DE LA PROPIETAT en el qual l’habitatge estigui inscrit. La informació podrem sol·licitar-la nosaltres mateixos, o ho podrà fer per nosaltres el venedor, l’agència immobiliària, o un gestor administratiu. En tot cas, la informació registral haurà de ser sol·licitada abans de lliurar quantitat o signar cap contracte.
Vegem com sol·licitar la informació registral: La informació podrà ser sol·licitada en qualsevol dels Registres de la Propietat d’Espanya, presentant una sol·licitud Personalment Per fax Per correu ordinari Per correu electrònic També pot sol·licitar informació dels Registres de la Propietat en el Portal corporatiu del Col·legi de Registradors d’Espanya: www.registradores.org. Si prefereix rebre la nota simple en anglès, pot usar el nou portal per a usuaris internacionals: https:// buyingahouse.registradores.org després d’emplenar un formulari de consulta, la mateixa serà redirigida al registre competent. Una vegada emesa i traduïda la nota simple li serà lliurada per mitjans electrònics. Podrà efectuar el pagament amb les principals targetes de crèdit. En el Servei de Consumidors del Col·legi de Registradors, en el telèfon gratuït 900 10 11 41, en la pàgina web www.registradors. *org així com en l’adreça de correu electrònic consultas@registradores.org, podrà obtenir informació sobre els Registres en la demarcació dels quals es troben els diferents carrers de les ciutats i pobles, de les adreces, telèfons i números de fax dels Registres, així com de les seves adreces de correu electrònic i, en general, sobre qualsevol altra qüestió de caràcter registral. 4
La informació registral podrà obtenir-se en forma de: Nota simple informativa, que inclourà la descripció de l’habitatge, situació d’aquesta, superfície, annexos, quota de participació en la propietat horitzontal, règim administratiu que pogués afectar-lo (si es tracta d’un habitatge protegit), hipoteques que puguin gravar-la, amb expressió de la responsabilitat hipotecària per principal, interessos i costes, i termini de durada, embargaments, servituds, possibles litigis sobre la propietat, afeccions fiscals i, en general, qualsevol circumstància que afecti la propietat de l’habitatge.
La nota informativa només té valor informatiu de manera que no podrà ser utilitzada en judici per a justificar la inexistència de càrregues o gravàmens –tot això sense perjudici de la responsabilitat del registrador pels danys ocasionats pels errors i omissions patits en la seva expedició–.
Certificació de domini i càrregues, la qual pot tenir un contingut més ampli que el de la nota simple, quan podrà incloure, si així se sol·licita i es justifica un interès en el seu coneixement, la reproducció literal de les inscripcions, o informació sobre l’historial no vigent de la finca. Per ser un document públic, signat pel registrador, la certificació permetrà acreditar en judici, i enfront de tercers, la llibertat o gravàmens d’una determinada finca.
Una de les maneres d’obtenir informació registral és sol·licitar una nota simple, que inclou les circumstàncies essencials relatives a la descripció, domini i càrregues de la finca. Per a conèixer bé l’habitatge que adquirirem no sols cal visitar-la, sinó que a més és imprescindible conèixer quina és la seva situació jurídica, esbrinant, entre altres coses, a qui pertany, els gravàmens sobre aquesta, si està subjecta a algun règim especial, si està al corrent en el pagament de les quotes de comunitat i en l’Impost sobre Béns immobles, o si existeix alguna prohibició de disposar sobre la mateixa. Podrà així mateix sol·licitar-se del registrador un informe escrit sobre la situació registral de la finca. O sol·licitar del registrador assessorament verbal, atès que aquest està obligat a informar verbalment de qüestions relatives a la situació registral de les finques, assessorament que en tot cas serà gratuït, i al qual el registrador haurà de dedicar almenys dues hores diàries.
En tot cas s’ha de tenir en compte que la informació registral se subministrarà de conformitat amb el que es preveu en la Legislació sobre Protecció de Dades de Caràcter Personal.
A més de consultar la situació de l’habitatge en el Registre, cal que el venedor ens subministri una certa documentació complementària, que en tot cas hem d’exigir:
La còpia autoritzada de l’escriptura pública en la qual es va formalitzar la seva adquisició, si es tracta d’habitatges de segona mà.
El rebut del qual resulti el pagament de l’última anualitat de l’Impost sobre Béns immobles, és a dir, de l’antiga contribució urbana.
Una certificació expedida pel secretari de la comunitat de propietaris, de la qual resulti que l’habitatge que adquirirem es troba al corrent en el pagament de les quotes de comunitat.
La manifestació formal i en document públic, que no existeixen constituïts sobre l’habitatge que adquirirem contractes de lloguer.
Tractant-se de l’adquisició d’habitatges per estrangers, pot entrar en joc la legislació relativa a la defensa nacional. Les restriccions només s’apliquen als estrangers NO COMUNITARIS, siguin o no residents a Espanya i es donen en els supòsits d’adquisicions en determinades zones –així, els termes municipals situats a Cartagena, Estret de Gibraltar, Badia de Cadis, Galícia, zones frontereres amb Portugal o França, les Illes i Ceuta i Melilla-.
En les zones estratègiques s’exigeix autorització militar prèvia perquè els estrangers puguin adquirir l’habitatge. A més, és obligatòria la inscripció de la compravenda en el Registre de la Propietat.
L’examen de la situació física i jurídica de l’habitatge que pretenem adquirir es fa més complex en aquells casos en els quals adquirim sobre pla, és a dir, en aquells casos en els quals l’habitatge de què es tracta encara no ha estat construïda. En tal cas, l’única descripció a la qual podrem accedir serà la que resulti del pla que el promotor ens mostri, i l’habitatge només existirà si el promotor compleix la seva obligació d’edificar d’acord amb el que s’estableix en els plans sobre els quals es va celebrar el contracte. PER AIXÒ, PER Al CAS QUE HÀGIM COMPRAT SOBRE PLÀNOL, no haurem de signar cap contracte, ni lliurar cap quantitat a compte. Podrà sol·licitar-se del registrador un informe escrit sobre la situació registral de la finca, o bé, assessorament verbal sobre qüestions relatives a la situació registral de la finca. del preu sense prèviament comprovar el següent:
En l’actualitat, la compra d’un habitatge comporta gairebé sempre l’obtenció d’un préstec hipotecari a través del qual finançar l’adquisició. El banc prestador abona l’import del preu al venedor, i el comprador queda obligat a retornar al banc el pagat, abonant un interès determinat.
El banc garanteix la devolució amb una hipoteca, la qual li permetrà exigir la venda de l’habitatge en cas que el comprador no atengui els terminis de devolució del préstec, per a d’aquesta manera cobrar-se amb el preu que s’obtingui.
En la cerca del préstec hipotecari a través del qual finançar l’adquisició de l’habitatge que comprem, haurem de tenir en compte:
En tals casos és important saber que el comprador no està obligat a subrogar-se en el préstec hipotecari contractat pel venedor, sinó que podrà exigir que es cancel·li la hipoteca anterior, i obtenir un nou préstec hipotecari d’una altra entitat que li ofereixi millors condicions.
En aquells casos en els quals anem a subrogar[1]ens en el préstec contractat pel venedor o promotor, hem de tenir en compte:
Tals operacions resulten pràcticament gratuïtes quan estan exemptes d’impostos, i els honoraris notarials i registrals i les comissions que poden cobrar els bancs per dur-les a terme estan molt reduïdes per llei.
La signatura del contracte de compravenda suposa la prestació formal del consentiment i, amb això, el lliurament, d’una banda, de l’habitatge, a través del lliurament de claus i, per un altre, del pagament del preu, ja pel comprador, ja pel banc que financi l’operació a través del préstec hipotecari.
Per tant, és el moment en el qual ja no podem tirar-nos enrere. És per això que convé donar-li la major formalitat possible, i tenir en compte:
És per això que la compravenda d’habitatges generalment es formalitza en escriptura pública.
No obstant això, en casos de vendes sobre pla se sol acudir al contracte privat per a formalitzar el lliurament de quantitats a compte del preu, i l’obligació de construir i lliurar.
És important saber que, atorgat un document privat, qualsevol de les parts podrà exigir a l’altra que es procedeixi a la seva elevació a document públic, podent, en cas que l’altra part es negui, sol·licitar la intervenció judicial. Cal tenir en compte que per a inscriure la compra en el Registre de la Propietat serà sempre necessari l’atorgament d’escriptura pública.
La regla general és que el contracte de compravenda d’habitatges es formalitzi en escriptura pública, document públic autoritzat pel notari, qui recull la voluntat de les parts, emet judici d’identitat i capacitat d’aquestes, redacta el document conforme al volgut per elles o segons la minuta per ells presenta[1]dona i ajustant-se als requisits legals, i fa a les parts els advertiments corresponents a les obligacions que a càrrec de cadascuna d’elles resulten de la celebració del contracte.
La intervenció del notari donarà autenticitat al contingut del document, de manera que el que davant el notari declarin i facin el comprador, el venedor i, en el seu cas, el banc que concedeixi el préstec hipotecari, serà recollit en l’escriptura, la qual servirà de prova enfront de tots del fet que motiva el seu atorgament i de la seva data, i cap de les parts podrà negar enfront de l’altra que va fer les declaracions que consten en l’escriptura.
L’atorgament de l’escriptura equival al lliurament de l’habitatge, i generalment l’import del preu es lliura al venedor en presència del notari.
El notari haurà d’identificar en l’escriptura el preu, fent constar si aquest es va rebre amb anterioritat o en el moment de l’atorgament de l’escriptura, la quantia, així com els mitjans de pagament emprats –p. ex. metàl·lic, xec bancari nominatiu o al portador, transferència bancària, ingrés o domicilia[1]*ción en compte…–.
En el cas que el preu hagi estat satisfet amb anterioritat al moment de l’atorgament de l’escriptura, el notari farà constar la data o dates en què es va fer i el mitjà de pagament emprat en cadascuna d’elles.
Abans d’autoritzar l’escriptura el notari demanarà al Registre de la Propietat una nota simple que acrediti la titularitat i càrregues de la finca, i immediatament després d’haver-se signat, si les parts no diuen el contrari, remetrà al Registre de manera telemàtica l’escriptura autoritzada, evitant així que, ja celebrat el contracte, el comprador pogués quedar afectat per algun embargament o càrrega del venedor que accedís al Registre amb posterioritat a la compra.
És important saber que l’elecció del notari correspon en principi a qui vagi a satisfer els seus honoraris, i si el venedor és un empresari i el contracte se celebra baix *concidiones generals de contractació com ocorre quan es compra a una promotora, o quan contractem un préstec hipotecari, l’elecció correspon a l’adquirent.
Finalment hem d’assenyalar que qualsevol que hagi estat la forma de celebració del contracte, el venedor queda obligat pels vicis o defectes ocults de l’habitatge, encara que els ignorés, podent el comprador optar entre desistir del contracte, abonant-se-li les despeses que va pagar, o rebaixar una quantitat proporcional del preu segons el parer de perits.
Concretament, el venedor respondrà en el cas que no es compleixin els objectius de qualitat en l’espai interior habitable fixats pel Govern conformement a la legislació vigent.
A més, el promotor, el constructor i la direcció tècnica de l’edifici responen solidàriament enfront dels compradors i enfront de tercers adquirents pels danys causats pels defectes constructius estructurals durant un termini de deu anys, per danys que resultin de defectes que afectin l’habitabilitat de l’edifici durant un termini de tres anys, i per danys causats en defectes d’acabat per termini d’un any, estant a més obligats a contractar les corresponents assegurances.
Abans de comprar, és important tenir en compte que la celebració de qualsevol contracte de compravenda comporta l’obligació de pagar impostos, per la qual cosa convé quantificar anticipadament la quantitat a pagar.
El preu que figuri en l’escriptura de compravenda constituirà la base sobre la qual es calculi la quota de l’impost a pagar, encara que si aquesta quantitat és inferior al valor real, Hisenda girarà una liquidació complementària per la diferència.
Els impostos a pagar seran diferents segons es tracti de la compra d’un primer habitatge, realitzada directament al promotor, o de la compra d’habitatges de segona mà.
COMPRA D’HABITATGES NOUS:
Està subjecta al pagament de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, per una quota resultant de l’aplicació del tipus de gravamen del 0.5% (la Comunitat Autònoma competent pot haver establert un tipus de gravamen diferent) sobre el total import de la responsabilitat hipotecària, és a dir, no de la quantitat efectivament prestada, si no de la quantitat garantida per a la devolució del principal, dels interessos i de les costes d’execució. Les escriptures de novació, subrogació i cancel·lació de préstecs hipotecaris estan exemptes d’impostos. Finalment hem de tenir en compte que en cas que comprem Habitatges protegits (VPO), els tipus fiscals estaran generalment reduïts.
Una vegada hem signat l’escriptura de compravenda i la de préstec hipotecari, i ja pagats els impostos, encara queda un últim tràmit, que consisteix en la inscripció del dret que hem adquirit en el Registre de la Propietat.
Aquesta inscripció és necessària per a:
Perquè pugui inscriure’s el dret de propietat en el Registre de la Propietat, cal que es presenti en l’Oficina Registral en el territori de la qual es trobi l’habitatge adquirit:
La presentació de tals documents pot realitzar-se:
En tot cas cal saber que una vegada presentat el document en el Registre, la inscripció haurà de ser practicada dins dels quinze dies hàbils següents.
La inscripció realitzada fora de termini pel registrador produirà una reducció d’aranzels d’un trenta per cent sense perjudici de l’aplicació del règim sancionador corresponent. El registrador comprovarà que el contracte s’ha celebrat amb tots els requisits que estableix la llei perquè tingui plena eficàcia i pugui accedir al Registre el dret de propietat del comprador, i si entén que el document té algun defecte que impedeix la seva inscripció (defectes de forma, falta de capacitat de les parts, falta d’adequació al contingut del Registre, etc.), haurà de notificar-lo de manera fefaent al *presentante del document i al notari autoritzador.
Podran esmenar-se els defectes preuats o, en cas de no estar d’acord amb la qualificació del registrador, podrà sol·licitar[1]la hi revisió de la qualificació pel registrador que, segons un quadre aprovat reglamentàriament, ha de substituir al que va qualificar; sense perjudici d’això, podrà presentar-se el corresponent recurs davant la Direcció General dels Registres i del Notariat o impugnar-se directament la qualificació negativa davant el Jutjat de Primera Instància de la capital de província corresponent al lloc on radiqui l’habitatge.
Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies
ACEPTAR